terça-feira, 25 de dezembro de 2012

038- Feliz Natal...




Hoje é Natal... 

           E este é o presente que eu estou me dando a mim mesmo...

Voltar a escrever no nosso blog...

Faz já alguns meses que eu não paro, a não ser por exaustão...

Muito embora o trabalho seja altamente gratificante, é muito pesado, pelo menos da forma que o estou encarando...

Vou tentar fazer um resumo do ano que está acabando...



A primeira casa foi de puro aprendizado...

Novos materiais, novas argamassas, novas formas de trabalhar isto mesclado com a execução de vários moldes...

Era tudo novidade e tudo necessitava de ser experimentado e analisado e é claro algumas coisas não funcionaram como o previsto, levando a atrasos e recuos que veio a traduzir-se numa obra dispendiosa e de reduzidos lucros, mas alguns princípios foram aprovados com muito sucesso...

Estávamos só esquentando os tamborins...

A casa ficou um charme e comprovou que o design escolhido era um sucesso...

Ela se destacou de todas as outras  do condomínio, pela sua beleza e encanto, atraindo a atenção de todos os potenciais compradores...

No entanto, necessitava de uma suíte para competir de igual para igual com as casas do mesmo valor...

O principio deste tipo de construção era arranjar um padrão muito bem estudado e elaborado, para que com a repetição, os custos de projeto e pesquisa fossem diluídos...

Mas logo tropecei numa alteração ao projeto e muito significativa e tive que refazer todo o projeto de novo...

Para quem não é do ramo eu explico...

Existe o projeto arquitetônico, aquele que todo o mundo conhece, com planta baixa (a casa vista de cima sem telhado), alçados (vistas laterais), fachada (exterior da parte da frente da casa), cortes (para se mostrar em especial as alturas) e a planta de situação (onde se mostra os confrontos do lote, a rua onde se localiza e os recuos frontais e laterais da habitação assim como se comportam as águas do telhado)...


Esse projeto é que vai para as prefeituras para ser analisado e aprovado de acordo com as normas vigentes naquele município...

Sim, temos esse pormenor... 
                                         Cada município tem as suas regras e algumas delas bem diferentes...

Antes de se projetar, é necessário ter conhecimento de todas essas regras e se possível da forma como os fiscais as interpretam, já que algumas são um pouco flexíveis e outras simplesmente inexistem no código...

No caso de edifícios ou de casas de vários pisos, torna-se necessário fazer o cálculo estrutural, para se determinar o melhor lugar das colunas e vigas assim como o seu dimensionamento (medidas e quantidade e medidas do ferro).



Após aprovação do projeto e de termos em mãos o projeto de calculo estrutural, os profissionais do ramo executam o chamado projeto executivo...

Neste projeto é onde são definidos todos os parâmetros reais a serem executados...

Existem vários níveis de projeto executivo e estes variam com a quantidade de pormenores que nele são especificados...

Em projetos grandes e complexos, isso pode dar origem a centenas de desenhos em 2 e 3D, a fim de mostrar em pormenor a devida execução da obra...

Atualmente tudo isso é feito em computador...

No meu caso, eu ainda dou mais um passo... Além de ir ao limite do executivo em 2D ainda o transformo em 3D, e construo a casa desde o alicerce, depois faço a alvenaria bloco por bloco, coloco todas as caixinhas elétricas e conduítes (eletro dutos flexíveis), toda canalização incluindo todos os acessórios usados, portas, janelas e outras aberturas, laje, estrutura de telhado e telhas...

Daí eu extraio as quantidades de materiais para fazer as encomendas...


No meu projeto, não se cortam blocos nem telhas e tudo é pensado ao pormenor para gerar o mínimo de desperdício, sempre tendo em vista a rapidez de execução e o aproveitamento dos materiais...

As madeiras sofrem uma atenção especial a fim de gerarem o menor desperdício possível, haja em vista que o mercado só fornece de meio em meio metro...

Mesmo para uma pequena casa é um trabalho colossal e necessita de ser refeito sempre que existam alterações significativas.

Como aconteceu na segunda casa quando resolvemos colocar uma suíte...

Foi aqui que o meu tempo começou a ficar escasso...

Eu estava prevendo que descansadamente me dedicaria a estudar e aperfeiçoar todo o processo construtivo, e me vejo desesperado refazendo todo o projeto executivo...

A primeira casa demorou três meses a ser feita, isto com um oficial e um ajudante, por vezes dois...

Para a quantidade de pessoas envolvidas foi muito bom, mas eu queria melhor...

Quando chegamos à conclusão que a suíte deveria fazer parte do nosso projeto, já estávamos no finalzinho da casa e eu fiquei quase sem tempo para reformular todo o projeto...

Além de ter que ir todos os dias à obra, adquirir os pequenos materiais que sempre faltam, contratar mão de obra específica para determinados trabalhos (marcenaria, telhado, pintura), encontrar fornecedores locais, verificar preços, qualidade e condições, ainda tinha que vir correndo para executar as modificações ao projeto, ou melhor dizendo, efetuar um novo projeto...

 Houve dias que me levantava à 3:00h da madrugada, trabalhava até à seis, ia na obra onde ficava até às 10:00h, voltava correndo, comia e tirava um cochilo e entrava no segundo turno até às 20:30, onde a exaustão chegava... 

Aí sentava no sofá, fingia que via alguma coisa na TV e simplesmente “desmaiava”...


Eu nunca disse que ia ser fácil... rss...

No final de Março compramos novo lote e 23 de abril iniciamos oficialmente a segunda casa.

Mais um oficial foi contratado e para levantar o astral prometi um bom prêmio se a construção se concluísse em um mês e metade do prêmio se ela finalizasse em mês e meio...

Não estou falando de chaves na mão, mas em obra pronta para se poder solicitar o habite-se e  repassá-la para os outros protagonistas – mão de obra terceirizada (telhado, portas e pintura).

Dessa forma a equipe estaria disponível para encarar nova obra.


O projeto já foi elaborado de forma a contemplar uma forma de execução rápida, onde grandes paredes são executadas inicialmente e depois rapidamente se fecha o restante...

O ritmo foi realmente muito bom embora um dos oficiais nos abandonasse durante duas semanas para efetuar uma deslocação ao exterior...

Mesmo assim, em 15 de junho a obra estava no ponto desejado... 53 dias depois...


Considerei um grande sucesso...

Nesse entretanto, um velho amigo meu tinha-me visitado... Foi ele que efetuou as vendas das primeiras casas que fiz há alguns anos atrás e sempre que falávamos me pedia para voltar para a construção civil...

Ele ficou encantado com tanta novidade e disse-me que estava com um dinheiro sobrante e que gostaria de investir comigo...


Isso era muito bom, porque infelizmente não é só construir, ainda surge todo o aspecto burocrático que é caro, difícil, penoso e demorado, e enquanto os primeiros investidores aguardavam que o seu capital retornasse, poderia estar construindo para o segundo investidor...

Tinham surgido dois lotes juntos, bem localizados e murados, que mesmo sendo um pouco acima do preço desejado, ainda deixava uma margem suficiente para rentabilizar o capital...

Mas... Sempre tem um ‘mas” ( rss...) atrapalhando tudo... 

Eu meti na minha cabeça que o projeto apresentava medidas um pouco avantajadas demais e que eu poderia e deveria dar um jeitinho...

E que jeitinho!... 

Tive que refazer novamente todo o projeto... E como se isso não bastasse...

Resolvi testar um novo bloco... O bloco tradicional de concreto...

O bloco que desenvolvi estava apresentando uma dificuldade...

Ele não estava resolvendo o principal problema para o qual tinha sido criado...

Muito embora o processo de fabricação seja industrializado e com formas, mesmo assim alguns blocos apresentavam pequenas deformações que levavam a alguns problemas...


Se por um lado o bloco possibilitava uma forma simples e rápida de trabalhar, essas pequenas imperfeições davam origem a alguns problemas sérios de prumo, que os oficias tendiam a menosprezar pela sua inicial insignificância, mas algumas fiadas acima, essas falhas apareciam de forma intolerante...



Por outro lado aquele bloco era bastante caro e havia muito poucas fábricas o que acarretava em deslocações de materiais bastante dispendiosas...

Outro teste se fazia necessário e é claro um inteiro novo projeto teve que ser desenvolvido...

Agora eram dois projetos que teria que desenvolver e rapidamente...

Pelo menos eu estava aprendendo a fazer um projeto executivo de altíssima complexidade rapidamente... Isto é claro à custa de alguns fios de cabelo remanescentes em minha careca, algumas dores de cabeça e de muitas horas roubadas ao sono...


Aquilo que eu menos deveria mexer eu estava mexendo a toda a hora...


Eu sei... Eu tenho problemas...

Em 2 de Julho de 2012 iniciamos oficialmente essas duas novas casas...

A construção correu bastante bem e conseguimos concluí-las em 88 dias...

Deu para ver que quando temos a possibilidade de saltar de uma obra para outra, se aproveita melhor a mão de obra...

Durante maior parte do tempo trabalhamos com dois oficiais e o tempo conseguido foi excelente...

O novo bloco se adaptou razoavelmente bem ao nosso método construtivo, mas ainda é um trabalho em progresso...

Creio termos encontrado um bom balanceamento entre tempo, custo e mão de obra e novos horizontes se vislumbraram...

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Um bom gestor não trabalha no presente...


                                                






Mas no futuro...




Aliás, a grande diferença entre o gestor, o encarregado e o trabalhador em si, está na quarta dimensão de Einstein – 







o tempo...

O gestor - meu caso - trabalha principalmente no futuro a médio e longo prazo...



O encarregado no futuro a curto prazo e o trabalhador no presente...

 Eu explico melhor...

Um bom gestor está sempre trabalhando no futuro a médio e longo prazo da empresa...

Com base no histórico e experiência da empresa, ele é o responsável por definir qual ou quais os novos passos  a serem dados...

Não só definir sua direção, mas também preparar todo o terreno para tornar tal possível...

Vou dar um exemplo real...

Naquela altura eu já estava vendo e negociando novos terrenos, já estava elaborando novos projetos, vendo sua viabilidade:  quer de execução, quer financeira.

Contatando os fornecedores - habituais e novos - com novas propostas e tentando arranjar novas formas de negociação...

Vendo, analisando, cotando e decidindo novos materiais para satisfazer os novos projetos...

Vejam como um pequeno problema se transforma em algo grandioso:


Telhado

Que telhas usar?

Telhado embutido ou aparente?

Quais as vantagens e desvantagens de cada um?

Se embutido quais os tipos de telhas a usar?

Seu tamanho?

Sua espessura?

Seu custo?

Os fornecedores venderão para pessoa física?...

Será melhor constituir empresa?... 

Não é cedo demais?... 

Ela vai acarretar uma despesa fixa mensal muito grande?... 

Talvez uma SPE (sociedade de propósito específico), será?...

Tenho que ver isso junto do contador...

Telhas ecológicas? 

São boas? 

Quais os matérias primas existentes? 

São ecológicas mesmo? 

Quais são os fornecedores, quais as suas diferenças? 

Espessuras, materiais, tamanhos, preços?

Ainda falta o transporte já que todos são fora do Estado do Rio... 

Não fica caro demais?

Têm representantes?

E que tipo de estrutura é necessária?

Vai gerar muito desperdício? 

Tem garantia?

E são termicamente boas e o seu comportamento acústico?...

E qual a inclinação que suportam?...

Forma de pagamento?...

Seu peso?

Quantas devo encomendar a mais, para considerar as perdas do transporte e da execução?...


Valerá mesmo a pena?...

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Todas estas perguntas têm que ser respondidas para cada tipo de telha existente no mercado para depois se efetuar a encomenda e rezar para que tudo dê certo...

O gestor tem que apoiar todas as suas decisões em dados concretos para que depois os possa passar para os investidores quando confrontado...








É claro que esse confronto se dá no caso de 


dar zebra...


E muitas vezes dá mesmo...





Repararam que só estávamos falando do telhado?...

Para cada tipo de material novo todo o processo se repete e tratando-se de materiais não tradicionais a coisa se multiplica várias vezes...

Mais à frente vocês entenderão do que eu estou falando...

Eu tenho uma boa surpresa para vocês...

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Um bom gestor pode se ausentar da empresa sem que ela sofra qualquer alteração, já que ele não trabalha no presente, nem no curto prazo...

Aliás, é um bom teste para se saber como vai a gestão é ver o comportamento da empresa quando o gestor vai de férias...

Se ninguém notar é porque ele está fazendo um bom trabalho... rss...


Já o encarregado trabalha no futuro a curto prazo:

Que fase da obra estaremos na próxima semana?... Os materiais já chegaram?... Se não chegaram quando vão chegar e aonde vão ser colocados?...

Vamos necessitar de alguma ferramenta especial?

Alugar algum equipamento?...

O pessoal terceirizado quando vai assumir?... Está tudo pronto para eles?...

A laje vai ficar pronta daqui a um mês temos que encomendar já o concreto e lhes dar uma data...

Houve alterações ao projeto e alguns materiais vão ter quer ser adquiridos...

Vou pedir prego à loja que ele vai acabar, se eles não entregarem a tempo tenho que passar lá e pegá-los...

O piso era para chegar hoje e ainda não veio – tenho que ligar para ver o que se passa...

Chegou o material, tenho que conferir para ver se está tudo ok, senão depois teremos problemas...

Tenho uma solução melhor do que prevista no projeto, tenho que consultar o projetista para ver se ele aprova a minha proposta e a prever da próxima vez...

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Tudo isto para que o trabalhador possa desenvolver da melhor forma o seu trabalho do dia...

Para que não haja nada para atrapalhar e um clima de calma e harmonia esteja presente como que por milagre... 

Um milagre construído com muito trabalho e esforço...

Já que quem realmente executa o trabalho é ele – 

o simples trabalhador...


Ele é que é a pedra chave e fundamental de todo o processo...


É ele que vai efetivamente colocar ali aquele bloco que ficará por várias dezenas ou até centenas de anos e que servirá de abrigo a várias famílias, que será talvez o maior investimento delas em suas vidas...

Essa é importância de seu trabalho, que maior parte de nós se recusa a ver e o acaba relevando, chegando ao ponto de quase o considerar como um excluído da nossa sociedade...

Felizmente que atualmente esse quadro se está revertendo e essa classe trabalhadora está ganhando o suficiente para se integrar com dignidade na sociedade...

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Voltando...

Nessa altura – julho / agosto 2012 – paralelamente com o final dos novos projetos, eu já estava vendo qual o nosso próximo passo...


Uma grande decisão teria que ser tomada...


A fase experimental teria que dar l
ugar a uma fase de lucros mesuráveis...

Como experiência tudo o que tínhamos feito era muito válido, mas os lucros eram parcos, pois estávamos comprando lotes muito caros e a cota de terreno era elevada demais...

Neste tipo de investimento e faixa de mercado, essas coisas acabam tendo um peso muito grande e temos que estar sempre atentos a todos os pormenores...

Tinha que reduzir drasticamente a cota de terreno para valores plausíveis...

Na construção da casas ou apartamentos populares as cotas de terreno têm que situar entre 8 e 10%... 
Podendo-se tolerar os 12% em casos excepcionais... 

Tudo o que for maior que isso, estará interferindo em demasia nos lucros...




Após passar alguns meses em idas e vindas em vários tipos de negócios, com o mesmo número de projetos de viabilidade, chegamos finalmente a uma conclusão: 









Vamos nos dedicar agora a fazer pequenos edifícios de até três pisos...









Mas também chegamos à conclusão que teríamos de rever o processo de legalização, pois de nada adianta construirmos rápido e depois termos que aguardar quase sete meses pela legalização...

Um dos investidores garantiu que no seu município conseguirá resolver toda a parte burocrática em muito pouco tempo e conseguimos encontrar dois terrenos para iniciarmos essa nova fase...

Num iremos fazer quatro ou oito apartamentos em um ou dois pisos e no outro oito apartamentos em dois pisos, mas agora é que vem a parte mais interessante, a tal surpresa que eu lhes havia falado:

O projeto já vai incorporar muitas vertentes sustentáveis, apesar de ser de baixa renda...





Maior parte da água usada será de poço e de chuva (no caso de 8 pisos), e somente 5 a 10% do montante geral será de água da CEDAE (companhia de águas).





Os apartamentos também contarão com aquecimento individual solar de água...




A iluminação comum será efetuada com o auxílio de lâmpadas led cuja duração prevista pela fábrica é de 50mil horas (estimando que algumas delas só se usem 3 horas por dia a sua durabilidade será de aproximadamente de 45 anos).


Serão instalados 2 painéis fotovoltaicos que produzirão eletricidade e estarão conectados à rede.

A energia produzida por tais painéis deve contrapor o consumo das áreas e equipamentos comuns (bombas e iluminação) e quiçá gere até um superávit...









Dessa forma a taxa condominial será muito perto de zero, já que não haverá nem porteiros nem elevadores...








O condomínio também será entregue com o quintal plantado com uma horta e algumas árvores de frutos...

Composteiras domésticas individuais por apartamento ficarão nos fundos do quintal, transformando 65% do lixo (o orgânico) em adubo de alta qualidade...



O esgoto será tratado através de fossa e filtro anaeróbio, mas esperamos no futuro virmos a implantar biodigestores ou algum outro tratamento de esgoto que aproveite o mesmo para uso na agricultura.

O executivo é bem complexo já que em cada banheiro irão tramitar quatro tipos de água diferente: do poço,  fria para o chuveiro: do poço aquecida pelos painéis solares; da chuva para a descarga e da Cedae (companhia de águas) para o lavatório... Mas isso eu tiro de letra... 

Especialmente com a prática que atualmente já tenho... rss...

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Estas são as grandes novidades que vos trago... 

Estamos concluindo a quinta casa que novamente foi diferente em alguns aspetos das outras já que o terreno era em declive... rss...






Eu continuo seguindo o meu caminho, que sei não ser fácil, mas com um passo de cada vez eu com certeza chego lá...











Lá aonde?... 

Eu também não sei... 

Até onde der, mas sei que o meu caminho é por aí mesmo...





A única mágoa que realmente carrego, é de não conseguir manter o nosso blog atualizado, mas um dia eu também aí chegarei...


Abraços e beijos para todo o mundo...

E até quando der...

Muitas, muitas saudades mesmo...


Filipe Melo